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民法典居住权:房子是用来住的,不再仅以产权确认权利
发布日期:2020-07-06 访问量:

千呼万唤始出来的《中华人民共和国民法典》已经走在了生效倒计时的路上,与它并肩而行的,是物权编相较于《物权法》新增的一项权利:居住权。

居住权是住宅所有权人与居住权人之间约定的,居住权人为满足生活居住的需要,对该住宅享有占有、使用的用益物权。

居住权由当事人通过签订书面形式的居住权合同无偿设立(亦可有偿),并应当向登记机构申请居住权登记,是一种不可转让、不可继承的用益物权。

同样是对他人房屋的占用和使用权,租赁权和居住权有什么区别?为什么民法典要专门新增一项“居住权”?

1、二者的性质不同:居住权是一项物权,需要向登记机构进行登记设立,具有对世性;而租赁权是一项债权,通过当事人的租赁合同设立,仅对合同相对人发生效力,仅具有对人性。

2、二者可约定的期限不同:根据合同法规的规定,租赁权的最高年限为20年,超过20年的租赁权约定无效;而居住权没有年限的限制,当事人可任意约定。

3、两种权利被侵害的可能性不同:居住权是与所有权并行的一项物权,且与所有权一样需要向社会公示,善意第三人几乎没有可能存在,更不可能侵害居住权人的权利;而租赁权则不同,租赁权一般不向社会公示,被善意第三人侵权的可能性非常大。

4、二者权利人的保障不同:因居住权向社会公示,在被侵权后,居住权人可通过法律的手段保护自己的居住权,依然能够占用、使用设立居住权的住宅;而租赁权在被侵权后,大多数情况下,租赁权人只能请求侵权人损害赔偿的权利,而丧失租赁权。

5、所有权转移后对二者的影响不同:住宅所有权发生转移的方式主要包括买卖、拍卖、折价抵债、赠与、继承、遗赠等方式。租赁权作为一项债权,在买卖、拍卖的情况下具有优先购买的权利,且在所有权转移后,租赁权对新的所有权人仍旧有效,谓之“买卖不破租赁”。然而租赁权的优先购买权,排在共有权人和家庭成员之后,且必须是在同等的条件之下;买卖不破租赁在所有权人选择违约的情况下,也可以轻易被“打破”。

居住权则不同,居住权是与所有权地位同等的物权,目前暂不存在优先购买权的说法,更不存在被“打破”的可能性,只有在居住权到期或居住权人死亡时,居住权才会消灭。

6、居住权相对于租赁权的“劣势”:租赁权相较于居住权并不是一无是处,居住权不得转让、继承,且在居住权人死亡时,居住权即行消灭;而租赁权则可以转让(转租)、继承。

居住权相对于租赁权而言,具有更强的占有、使用效力,这主要体现在所有权的转移无法撼动居住权,和设立居住权无期限的限制这两个方面。

居住权虽然只具有物权中占用、使用这两项权利,但并不意味着它相较于所有权而言就是一项“弱”权利。相反,居住权的占用、使用权利甚至要强于所有权,且不受所有权变更的影响。无论住宅的所有权以何种方式发生转移,也不论所有权最终“鹿死谁手”,在居住权有效期内,居住权人都有效占有并使用设立居住的住宅。

“房子是用来住的,不是用来炒的”,这句话一出就击中了所有国人的内心,然而在现行的法律制度之下,根本无法实现“房住不炒”的目标。因为所有权天生的具有收益和处分的权利,只要有升值的空间,炒房就永远不会停止。

但居住权的出现,把占有和使用住宅的权利从所有权中剥离了出来,使房子可以真正地实现居住属性。居住权人对住宅的权利,只限于“住”,而无法“炒”,从根源上杜绝了“炒房”情况的发生。

随着居住权的到来与落实,笔者设想,在未来可能会出现居住权与所有权彻底分离的情况。

住宅的居住权具有实际的使用属性,只希望“住有所居”的人,可以仅“购买”或“租赁”房屋的居住权,通过较低的价格就可以满足自己的居住需求;而只想通过房产投资的投机者,可以购买已设立居住权的住宅,房屋的产权转移不受任何影响,只是无法获得它的居住属性。

所有权人也可以通过保留居住权的方式出售住宅的所有权,在既不影响居住的情况下,实现房屋的出售,回笼资金但不至于对自己的居住条件产生任何影响。

彼时,房屋的所有权可以被彻底地金融化,放在金融市场上进行交易。甚至可以将其基金化,让投资人可以实现“一块钱买套房”的梦想,让所有人都可以“拥有”房产。而对房屋占有、使用的权利,则被居住权人牢牢占据,不可侵犯。

这样一来,既保证了所有人“住有所居”的刚需,又能保证房产升值的投资价值,还可以意外地附加上让所有人都能实现“房本有名”的梦想,可谓是“一箭三雕”。

当然这些只是笔者粗鄙地设想,未来居住权的发展走向,实践永远是检验真理的唯一标准。

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