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开发商疫情期延迟交楼怎么办?律师解读,深圳住建局回应
发布日期:2020-04-08 访问量:

南都讯 记者程昆龙岗吉华里城玺樾山(备案名:中航华府花园)项目原定于2020年3月31日前向业主交房。但业主反应称,近期收到开发商深圳市深岛实业有限公司发出的通知称,因新冠肺炎疫情影响,项目复工困难,销售合同受到不可抗力因素影响,约定的交付日期将顺延。有业主则提出质疑,认为疫情并未对交付造成实质影响,开发商应承担违约责任。对此,开发商回复称,顺延交付符合法律规定以及合同中相关约定,不属违约行为,目前计划于4月30日前,分批向业主交付。

2月24日,中航华府花园业主收到了开发商深圳市深岛实业有限公司发出的《关于中航华府花园项目发生不可抗力事件的通知》。通知表示,受新冠肺炎疫情影响,各地采取严格防控措施,企业复产复工要实行报备复核制度。中航华府花园项目虽已完成竣工验收,符合入伙交付条件,但根据预售合同及相关法律规定,受新冠疫情及政府政策等不可抗力因素的影响,原定于3月31日的房屋交付日期将顺延。

对于这份通知,有业主则提出了质疑,如何界定开发商提出的顺延交付适用“不可抗力”?有业主告诉记者,3月初曾到小区内查看,原本精装修交付的房屋仍有不少装修工作要做,小区里也有很多地方还在施工。“哪怕没有疫情,很有可能也无法按期交付。如何判断开发商不是拿疫情做延期交付的‘挡箭牌’呢?”有业主表示。

此外,业主告诉记者,如果交付顺延并非受不可抗力影响,那么开发商的行为或构成违约。按照合同约定,逾期交付则需要每日赔偿业主购房总价的万分之二的违约金。逾期超180日,业主则有权解除合同,卖方除全额退回购房款外,还需要支付合同总款5%的违约金。

综合以上情况,有业主向开发商发函询问,希望开发商可以针对项目的复工情况、交付日期以及有可能涉及到的违约等问题作出回复。3月6日,开发商给出复函。复函例举项目实际复工面临的种种困难,并表示将在保证疫情防控和施工质量的同时,尽快完成交付。对于这份回复,有业主向记者指出,仍没有书面明确实际交房的日期。

就此事,南都记者联系采访了开发商深圳市深岛实业有限公司。开发商回复称,疫情下房地产行业各项目均存在许多客观情况:如政府不鼓励大规模人员聚集;施工单位部分管理人员及劳务工人为湖北籍,无法及时返深;返深人员需要有一定的隔离期,无法直接复工;项目建设所需材料企业未完全复工,工厂物流无法正常运输等,均导致中航华府项目不能按照既定计划开展工作。

开发商表示,为了尽快复工,在支持配合政府防疫工作的同时也与施工单位沟通协调。通过安排专业单位对施工单位人员进行核酸试验检测、要求施工单位主动派车至工人所在地,积极协调工人返深等方式,保证疫情防控和施工质量的同时,尽快完成交付。

关于顺延交付是否构成违约这一问题。开发商在回复中援引了2020年3月11日深圳市住房和建设局发布的《关于应对新冠肺炎疫情支持房地产企业加快复工复产的若干措施》(以下简称《若干措施》)。

针对上述文件,深圳市住建局相关工作人员回复记者查询时表示,1月23日广东省启动新冠肺炎防控一级响应后,全市在建项目停工。而随着停工时间的持续,部分企业通过各种渠道向政府反映了疫情带来的经营困难及面临的问题,其中就包括停工可能导致的商品房延期交付违约。

该工作人员表示,随着近期防控疫情的好转,在建项目陆续复工,但停工对企业造成的影响是客观存在的。为缓解疫情影响,避免房地产项目延期交付导致大量合同纠纷,住建局出台的《若干措施》中第五条就提出“受疫情影响不能如期交付的房地产开发项目,商品房买卖合同中原确定的交房日期可根据本地疫情结束时间顺延”。同时,《若干措施》也进一步明确了“本地疫情结束时间”以市疫情防控指挥部门确认的时间为准。

据此,并结合相关文件,开发商认为新冠肺炎疫情作为突发性公共卫生事件,发生在合同约定的交付时间之前,疫情的发生及政府有关部门采取疫情防控措施,对合同的履行确有重大实质性影响,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。因此,顺延交付的行为并未违背前述政府文件的要求,也符合法律规定和公司与业主签订的合同中关于“不可抗力”的相关约定,不属于违约行为,不应承担违约责任。

南都记者检索公开信息发现,因疫情影响而导致商品房交付顺延、业主维权的报道在多地有出现。有业内人士表示,深圳近期也有一些楼盘向业主发出了类似的延期交付通知。

针对这一情况,广东伟然律师事务所张宗保律师在接受采访时指出,事件中当事方的争议的焦点多在于:“新冠肺炎疫情是否在客观上对房屋交付产生了不可抗力的影响”。

一方面,开发商认为:“顺延交付的行为并未违背有关政府文件的要求,符合法律规定和其与业主签订的合同中关于‘不可抗力’的相关约定,不属于违约行为,不应承担违约责任。”而业主则认为:“不相信延期交楼是主要受到疫情影响,开发商试图以疫情影响为借口名正言顺地延期。”

张宗保律师指出,根据我国《合同法》的规定,不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况;因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。站在法律角度,要立足于个案本身,重点审查新冠肺炎疫情及疫情防控有关的“政府文件”或“政府干预”是否确实在客观上对合同本身造成了不可抗力的影响。这些影响需要通过证据的方式展现“不能预见”、“不能避免”、“不能克服”三项法律特性。

因此,若业主与开发商就“新冠肺炎疫情是否在客观上对房屋交付产生了不可抗力的影响”存在争议,可以通过提交法院进行审判认定的方式予以处理。开发商则需要就疫情是否足以导致合同无法履行这一问题,承担举证责任,比如实际停工的时间、受疫情影响的相关证明以及是否有及时通知购房者等。

据了解,里城玺樾山项目交付顺延的问题近期已有进展。3月20日晚,里城玺樾山微信公众号发布了书面通知,正式告知业主将于4月30日前分批进行交付。

3月29日,项目现场也张贴了有关交付事宜的公告,公告称《交付通知书》将于4月15日前陆续寄出。

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